DP Nol Rupiah Bisa Menyeimbangkan Harga Rumah?

Memiliki rumah menjadi keinginan banyak orang, tetapi karena harga rumah di Jakarta yang sedemikian tinggi, keinginan itu bisa jadi hanya sebatas mimpi yang sulit menjadi kenyataan. Banyak warga Jakarta yang mampu membayar cicilan rumah setiap bulannya, tetapi mereka kesulitan menyediakan uang muka yang lumayan besar. Untuk uang muka sebesar 15 persen saja dari harga rumah, seseorang harus menyiapkan uang muka sedikitnya antara Rp.45 – Rp. 60 juta, untuk rumah dengan harga Rp.300 – Rp.400 juta. Kalaupun mampu menyediakan uang muka sekitar Rp.60 juta, untuk mencari rumah seharga Rp.400 juta di Jakarta bukan main sulitnya, bahkan mungkin sudah hampir mustahil. Jangankan rumah yang layak bagi anggota keluarga, di Jakarta, rumah sangat sedehana dan mungil sudah nyaris tidak dapat ditemukan dengan harga di bawah Rp.500 juta. Untuk mencicil rumah, selama ini Bank mempersyaratkan uang muka antara 15 sampai 30 persen. Ketersediaan uang muka itu masih ditambah biaya-biaya lain, seperti biaya Bank, pajak, biaya administrasi, dan biaya notaris.

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melakukan terobosan di bidang perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pemprov DKI Jakarta meluncurkan program DP Nol Rupiah sebagai upaya terobosan agar warga DKI dapat memiliki rumah. Dengan program ini harapan masyarakat untuk memiliki rumah menjadi lebih mudah. Program DP Nol Rupiah memfasilitasi penyediaan uang muka bagi mereka yang ingin memiliki rumah. Warga DKI yang ingin punya rumah tidak perlu lagi pusing memikirkan bagaimana menyediakan uang muka atau DP (down payment), karena uang muka akan dibayarkan terlebih dahulu melalui APBD DKI Jakarta, lalu kemudian uang muka tersebut dicicil bersamaan dengan keseluruhan cicilan rumah. Dengan program DP Nol Rupiah, Pemerintah Provinsi DKI membantu warga DKI yang sanggup membayar cicilan antara Rp.1,8 juta sampai Rp.2,5 juta per bulan, bisa memiliki rumah sendiri di Jakarta. Ini artinya mereka adalah warga yang mempunyai penghasilan antara Rp.5,5 juta sampai sekitar Rp.8 juta per bulan. Warga DKI yang memenuhi persyaratan administratif dan dinyatakan mampu mencicil oleh Bank, mereka akan masuk daftar tunggu untuk mendapatkan rumah.

Penyediaan rumah dilakukan oleh pengembang dengan skema rumah untuk MBR yang layak huni dan terjangkau. Karena harga tanah di Jakarta yang sangat tinggi, penyediaan rumah dengan skema rumah MBR yang mungkin adalah dengan membangun rumah susun milik (rusmi). Rumah susun dengan ketinggian lantai antara 16 sampai 25 lantai dirancang untuk menghemat penggunaan lahan dan mendapatkan harga yang terjangkau. Keterjangkauan harga rusmi dimungkinkan dengan bantuan dan dukungan dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta termasuk kemudahan perizinan dan kemudahan-kemudahan lainnya.

Intervensi pemerintah provinsi dalam Program DP Nol Rupiah dilakukan melalui dua sisi yaitu sisi demand dengan menyediakan fasilitasi uang muka, dan sisi supply yaitu mematok harga jual rumah dan memberikan kemudahan pembangunan. Penetapan harga jual rusmi untuk MBR bertujuan untuk mengendalikan dan memastikan bahwa rusmi tetap terjangkau untuk MBR. Kementerian PUPR telah menetapkan bahwa harga jual rusun MBR di Jakarta berkisar antara (Rp.8,6 – 9,5 juta) per m2  (Sesuai Keputusan Menteri PUPR tahun 2016). Pengembang yang mengikuti program ini harus memenuhi persyaratan keterjangkauan harga yang sudah ditetapkan. Dengan ketentuan itu, harga rusun untuk luas lantai 36 m2 akan berada di kisaran Rp.340 juta.

Penetapan harga jual rumah melalui program DP Nol Rupiah membawa implikasi yang menarik untuk dicermati. Ketika Pemerintah melalui Kementerian PUPR menetapkan harga jual rumah susun di Jakarta berada di kisaran Rp.9 juta per meter persegi, sudah tentu berdasarkan sejumlah pertimbangan dan kajian. Salah satu faktor penting yang dipertimbangkan adalah bahwa dengan harga jual tersebut, harus dipastikan bahwa rumah susun tersebut layak huni bagi MBR. Layak huni berarti bahwa keandalan struktur bangunan rumah susun dan keamanan (safety) sudah dijamin. Sarana penunjang kelayakan huni seperti air dan listrik juga merupakan unsur penting yang harus tersedia. Demikian juga kelengkapan sanitasi seperti kamar mandi dan toilet merupakan syarat yang harus ada. Pendek kata, warga yang tinggal di rumah susun harus dapat hidup dengan layak ditunjang dengan kelengkapan sebuah rumah yang diperlukan.

Kedua, dari harga jual rumah susun MBR yang ditetapkan, pengembang mendapatkan keuntungan yang wajar. Kalau harga jual yang ditetapkan pemerintah tidak mempertimbangkan keuntungan yang wajar, tentu tidak akan ada pengembang yang bersedia membangun rumah susun MBR. Dengan harga jual yang ditetapkan pemerintah, mungkin keuntungan yang didapat pengembang tidak terlalu besar, tetapi dengan harga jual tersebut, keberlanjutan usaha pengembang tetap dapat berlangsung. Dengan penetapan harga jual rumah susun yang demikian, Pemerintah tidak bermaksud mematikan kelangsungan usaha di bidang pembangunan rumah susun.

Pertanyaan menggelitik kemudian muncul tentang harga jual rumah susun, karena beberapa pengembang swasta menjual rumah susun dengan harga yang cukup tinggi. Salah satu pengembang rumah susun kelas low-end di kawasan Jakarta Pusat misalnya menjual rumah susun (apartemen) dengan luas lantai 33 m2 seharga Rp.650 juta. Kalau diambil rata-rata berarti harga rumah susun tersebut per meter persegi sekitar Rp. Rp.19,6 juta. Kualitas apartemen low-end, hampir sama dengan rumah susun MBR dengan harga jual sekitar Rp. 9 juta per m2. Colliers, salah satu konsultan manajemen properti di Jakarta, bahkan mencatat harga apartemen yang jauh lebih tinggi. Menurut laporan Colliers International Indonesia harga apartemen di kawasan Jakarta Pusat pada tahun 2017, ada yang mencapai Rp.40 juta per m2. Selisih harga jual rumah susun swasta tersebut dengan harga rumah DP Nol Rupiah sangat besar.

Kalau pengembang menetapkan harga jual rumah susun yang demikian tinggi sementara harga jual rumah susun DP Nol Rupiah jauh di bawahnya, pertanyaannya berapa harga jual rumah susun yang sebenarnya. Jangan-jangan harga jual rumah susun apartemen yang dipasarkan pengembang swasta sebenarnya merupakan spekulasi bisnis. Pengembang dan agen-agen penjualannya mengkondisikan dan mempengaruhi pasar penjualan rumah. Dalam promosi dan pemasaran, rumah hampir selalu ditawarkan sebagai investasi. Pengembang dan agen-agen penjualannya selalu menggoda konsumen dan mengatakan bahwa membeli rumah adalah investasi yang sangat progresif dengan bayang-bayang keuntungan yang dipersepsikan sangat menggiurkan. Sehingga pengembang dan agen penjualan selalu menaikkan harga jual rumah secara konsisten, dan mereka mengatakan bahwa membeli rumah akan memberikan return yang tinggi. Pemasaran dan promosi yang demikian tiada lain sebenarnya adalah apa yang disebut fenomena monkey business, yang beberapa waktu lalu heboh dengan bisnis tanaman gelombang cinta dan bisnis batu akik. Kalau hal ini yang terjadi, pembangunan perumahan sejatinya sudah melenceng dari tujuannya. Karena itu kehadiran program DP Nol Rupiah secara signifikan di Jakarta diharapkan dapat menjadi penyeimbang pasaran rumah. Kalau program DP Nol Rupiah bisa mematok harga di kisaran Rp.340 juta untuk rumah susun seluas 36 m2, ini akan menggerogoti pasar apartemen kelas low-end. Pada akhirnya keseimbangan harga jual rumah akan dicapai, pengembang swasta dan agen-agen penjualannya terpaksa menyesuaikan harga jual produk mereka mendekati harga jual DP Nol Rupiah. Dengan program ini, tujuan pembangunan perumahan bagi mereka yang tidak memiliki rumah akan menjadi kenyataan. Rumah dibangun untuk dihuni, bukan untuk spekulasi investasi ala monkey business, bukan pula untuk menjadi rumah hantu karena tak pernah dihuni oleh pemiliknya.

Leave a Reply

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s